一直以來(lái)，“金九銀十”被視為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)銷售旺季，開(kāi)發(fā)商往往在此期間加大推盤力度，購(gòu)房者也傾向于在這一時(shí)段集中入市。2018年的九月卻并未出現(xiàn)預(yù)期中的火爆場(chǎng)面，市場(chǎng)整體表現(xiàn)平淡，多項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，“金九”成色明顯不足，這預(yù)示著2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金九銀十”周期或已實(shí)質(zhì)性落空。
市場(chǎng)表現(xiàn)：成交乏力，熱度消退
從多個(gè)重點(diǎn)城市的新建商品住宅成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年9月的市場(chǎng)熱度較往年同期顯著降溫。一線城市中，北京、上海、廣州、深圳的成交量同比均有不同程度下滑，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。部分熱點(diǎn)二線城市也未能延續(xù)之前的火熱態(tài)勢(shì)，開(kāi)盤去化率下降，客戶上門量減少，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)或加大優(yōu)惠力度的現(xiàn)象。這與前幾年九月人頭攢動(dòng)、開(kāi)盤即罄的盛況形成了鮮明對(duì)比。
深層原因：政策持續(xù)收緊，預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變
“金九銀十”的失色，并非偶然現(xiàn)象，其背后是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行邏輯的深刻變化。
- 調(diào)控政策持續(xù)高壓，精準(zhǔn)深入：自2016年“930”新政以來(lái)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)超過(guò)兩年，范圍之廣、力度之大、決心之堅(jiān)定前所未有。“房住不炒”的定位深入人心，限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等政策在多數(shù)熱點(diǎn)城市嚴(yán)格執(zhí)行，金融層面嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從根本上抑制了投資投機(jī)需求。政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，打破了市場(chǎng)對(duì)政策放松的幻想。
- 融資環(huán)境趨緊，開(kāi)發(fā)商壓力增大：在去杠桿和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的宏觀背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道持續(xù)收窄，信托、海外發(fā)債等均受到更嚴(yán)格的監(jiān)管。資金成本上升、現(xiàn)金流壓力加大，迫使部分開(kāi)發(fā)商改變策略，從追求利潤(rùn)最大化轉(zhuǎn)向加速回款、確保現(xiàn)金流安全。這促使一些房企在傳統(tǒng)旺季選擇“以價(jià)換量”，更加務(wù)實(shí)地推動(dòng)銷售，而非一味捂盤惜售等待高價(jià)。
- 購(gòu)房者預(yù)期趨于理性，觀望情緒濃厚：長(zhǎng)期的調(diào)控和頻繁釋放的“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”信號(hào)，顯著改變了市場(chǎng)參與者的預(yù)期。潛在購(gòu)房者，無(wú)論是剛需、改善還是投資者，都變得更加謹(jǐn)慎和理性。房?jī)r(jià)“只漲不跌”的神話被打破，更多人選擇持幣觀望，等待更明確的信號(hào)或更合適的價(jià)格，導(dǎo)致市場(chǎng)需求釋放速度放緩。
- 市場(chǎng)基數(shù)與結(jié)構(gòu)變化：經(jīng)過(guò)前幾年的銷售高峰，部分城市的住房需求已被大量透支。大量共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房等政策性住房的入市，也在一定程度上分流了商品住宅市場(chǎng)的需求，改變了市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)。
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響與未來(lái)展望
“金九銀十”的落空，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了直接的挑戰(zhàn)。銷售回款速度放緩，將加劇企業(yè)的資金壓力，尤其對(duì)高負(fù)債、高杠桿的中小房企沖擊更大。行業(yè)整合與洗牌可能會(huì)加速，市場(chǎng)集中度有望進(jìn)一步提升。房企的經(jīng)營(yíng)策略必須做出調(diào)整，從過(guò)去依賴金融杠桿和土地升值賺取快錢的模式，轉(zhuǎn)向更加注重產(chǎn)品品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)價(jià)值的精細(xì)化發(fā)展模式。
在當(dāng)前的調(diào)控基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難再現(xiàn)過(guò)去那種全面暴漲的行情。季節(jié)性波動(dòng)雖然仍會(huì)存在，但其效應(yīng)將被大大削弱。市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)以“穩(wěn)”為主的新階段，表現(xiàn)為房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)、區(qū)域分化加劇、成交量在合理區(qū)間內(nèi)波動(dòng)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，這意味著告別野蠻生長(zhǎng)，進(jìn)入一個(gè)比拼內(nèi)力、回歸居住本質(zhì)的“白銀時(shí)代”。企業(yè)需要更敏銳地洞察真實(shí)的居住需求，提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，方能在日益理性和分化的市場(chǎng)中立足。2018年“金九銀十”的平淡收?qǐng)觯蛟S正是這一長(zhǎng)期趨勢(shì)開(kāi)啟的標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)。
